Archiv rubriky: komentáře

1Q – Vývoj cen hypoték

by Dum a zahrada

Dalším poněkud rizikovým faktorem, který může zahýbat s náladou poptávajících, je vývoj cen hypoték a také podmínky pro jejich získání. Průměrný úrok (podle hypoindex.cz) už od počátku roku pozvolna roste, nicméně stále zůstává pod hranicí 2,0 %.



Od dubna znovu dochází ke zpřísnění podmínek pro získání hypotéky.

V říjnu loňského roku vstoupila v platnost doporučení ČNB, která komerčním bankám doporučují poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž podíl hypoték poskytovaných v pásmu 85 – 95 % nesmí překonat 10 % hypoteční produkce příslušné banky. Jednotliví poskytovatelé hypotečních úvěrů toto doporučení s menším či delším zpožděním akceptovali a hypotéku nad 95 % LTV postupně vyřadili ze své nabídky.

Důvodem doporučení nových limitů byla podle ČNB „kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení, které vytvářejí podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Pokračování prodejního růstu ohroženo

by Dum a zahrada

Vývoj situace na straně nabídky znamená velké ohrožení sedmiletého tržního růstu. V prvním čtvrtletí 2017 se prodalo 1350 nových bytů. I přes mezikvartální pokles (- 27 %), který pro danou situaci není zcela vypovídající a meziroční pokles 15,6 %, je stále ještě možné mluvit o pozitivní náladě poptávky.

S ohledem na vývoj nabídkové průměrné ceny by už bylo možné hovořit o velmi slušných prodejích. Jak ovšem ukazuje průměrná cena prodávaných bytů, takto pozitivní vývoj není možné očekávat v pozdějším období, za předpokladu, že se na trhu nebudou dodávat projekty s byty ve středním cenovém segmentu.


Prodeje nových bytů se v tuto chvíli z 80 % realizují byty s průměrnou cenou do 80 000 korun za metr čtvereční, čímž stanovují průměrnou cenu prodávaných bytů těsně nad 72 000 Kč s DPH / m2. Těch však na straně dostupné nabídky začíná být velký nedostatek, což by mohlo do zbytku roku znamenat další ochromení prodejů. Zákazníci by se pravděpodobně přesouvali na vedlejší trh secondhandů nebo budou využívat možnosti nájmů. Čímž opět vychýlí poptávku na těchto trzích směrem vzhůru.

Dalším, spíše sezónním argumentem pro nižší prodeje může být dlouhá zima a tradiční slabší prodejní období v období počátku roku.

Letošní prodeje lze odhadovat velmi obtížně, jedno je však jasné: Pokud by se ve zbývajících měsících roku 2017 odehrávaly prodeje obdobně jako v předchozím roce , maximální počet prodaných bytů  bude 6400. To by znamenalo 4% pokles. Po sedmi letech by tedy růst mohl kulminovat až lehce klesnout.

Mnohem reálnější je, při zvážení aktuální situace nabídky a výhledové systémové řešení státní správy, že se rok 2017 spíše přiblíží prodejním výsledkům roku 2014. 6000 prodaných bytů by zřejmě bylo pro letošní rok „milosrdných“. Tento propad by znamenal 10% pokles. Rozhodujícím faktorem zůstává dostatek nově uváděných projektů. Ideálně v cenovém rozmezí 50 – 70 000 Kč s DPH / m2.

Odhadovaná hodnota prodaných bytů na trhu je okolo 7 mld. Kč

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – 31 % nabízených nájemních bytů jsou 2+kk

by Dum a zahrada

Třetinu všech bytů nabízených k pronajmutí tvoří dvoupokojový byt s průměrnou výměrou 48,7 m2. Zájemci v průměru za tento byt zaplatí měsíčně 14 437 Kč bez poplatků, což je téměř o 2 000 Kč více než v předchozím období. Ve sledovaném období oproti konci roku 2016 všechny průměrné ceny vzrostly.


Nejdražší na m2 jsou nájmy jednopokojových garsonek nebo menších bytů (357 Kč / měsíc / m2) a také bytů 4+kk (300 Kč / měsíc / m2).

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Největší nabídka nájemního bydlení na Praze 5

by Dum a zahrada

Na trhu bylo na začátku roku 2017 k dispozici přes 8 700 dostupných pronajímaných bytů. Průměrný nájem je již 21 941 Kč/měsíc bez poplatků za byt a medián 16 500 Kč/měsíc. Tato čísla jsou ve své podstatě neuchopitelná, a proto je důležité se detailněji podívat na nájemní trh po městských lokalitách a také dispozicích, ve kterých jsou nabízeny. Větší výpovědní hodnotu má také ukazatel průměrného nájmu vypočítaného na metr čtvereční pronajímané plochy.

Průměrná výměra nabízeného bytu je 75,3 m2. Průměrná cena na m2 pronajímané plochy je 300 Kč/m2 (medián 278 Kč/m2).

Rozdělení nabídky dle lokalit
Největší nabídka dostupných pronajímaných bytů je v Praze 5, kde se nachází 16 % všech bytů v Praze. V Praze 2 vzrostla zásoba bytů k pronájmu na 13,3 %. Velmi podstatnou nabídku registrujeme také v Praze 4, kde se nabídka dostupných bytů drží přes 12% podíl. V tomto ohledu se nabídka nájemních bytů chová velmi podobně jako nabídka nových bytů.


Nejlevnější nabízené nájmy na m2 jsou v Praze 10 (251 Kč/m2). Pouze v Praze 9 se cena nájmů za metr čtvereční drží pod hranicí 260 Kč. 

Nejdražší jsou naopak logicky lokality z vnitřního centra, tedy Praha 1, 2, 3 a 5.  Pro ně platí také pravidlo nejdražších lokalit na trhu nových i secondhandových bytů.


Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Praha 4 nabízí nejvíce starších bytů ke koupi

by Dum a zahrada

Největší je nabídka dostupných secondhandových bytů v Praze 4, kde se nachází 18,7 % všech bytů v Praze. Velký podíl nabídky nalézáme rovněž v Praze 5, 8, 9 a 10, kde je možné vybírat dohromady z 56,0 % všech dostupných bytů. Nabídka je po celé Praze rozložena mnohem rovnoměrněji, než je tomu u bytů nových (průměrná odchylka je 4,9 %, zatímco u novostaveb je to téměř 6 %).



Pokusili jsme se srovnání ceny nových bytů a secondhandů interpretovat na úrovni nabídky v jednotlivých pražských obvodech. V tomto ohledu je zřejmé, že v některých oblastech se rozdíly téměř stírají (Praha 7, Praha 6, Praha 9 a Praha 10). Vesměs se jedná o lokality s hojnou developerskou výstavbou realizovanou během několika posledních let.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Taktéž seconhadové byty zdražují

by Dum a zahrada

V 1Q 2017 jsme na secondhandovém trhu v Praze evidovali zhruba 9300 dostupných bytů, což znamená mezikvartální pokles o necelé 1 %. V podstatě se jedná o stabilizovanou situaci, která přetrvává již od poloviny loňského roku. Díky neustálému zmenšování primárního trhu dosáhne pravděpodobně již brzy trh secondhandový trojnásobnou velikost.

Průměrná cena secondhandového bytu vzrostla na 74 943 Kč / m2 (+ 4,8 %) a medián na 68 421 Kč / m2 (+ 2,9 %). V případě aplikace eliminace extrémních hodnot (5 % nejdražších a 5 % nejlevnějších bytů v nabídce) získáme průměrnou cenu očištěnou. Ta se v 1Q pohybovala na úrovni 71 090 Kč / m2 (+ 3,4 %).

Srovnání průměrných cen nových a secondhandových bytů ukázalo stejné výsledky jako na podzim. V některých městských obvodech se ceny velmi přibližují (vesměs se jedná o lokality s velkým výskytem panelových sídlišť), naopak ve vnějších částech centra Prahy, kde je situována starší zástavba se ceny výrazněji rozcházejí. Největší rozdíl je pochopitelně v přímém centru Prahy. Zde jsou extrémní rozdíly významně ovlivněny nedostatečně velkým vzorkem sledovaných bytů.

Nárůst cen secondhandových bytů je možné vysvětlovat několika argumenty. Všeobecně pozitivní nálada na realitním trhu dodává odvahu prodávajícím cenu si nadsadit. Také stav rostoucí ceny na primárním trhu s novými bytu posouvá cenovou úroveň na sekundárním trhu. Majitelé, kteří jsou ochotni svůj byt prodat, totiž porovnávají prodejní ceny s cenami novostaveb. Možnou příčinou je také zvýšená poptávka po stále ještě relativně levnějších secondhandech ze strany zákazníků, kteří již ceny na trhu primárním neakceptují.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Růst cen je celopražským tématem

by Dum a zahrada

Rozložení nabídky dostupných nových bytů v Praze se v mezikvartálním srovnání příliš nezměnilo. Pozice si mezi sebou vyměnila pouze Praha 4 a Praha 10. Po několik čtvrtletních období je pro developery stále nejzajímavější Praha 5 a Praha 9, kde se vyskytuje přes dvě pětiny dostupných bytů.



Růst průměrné ceny, vzhledem ke svému celoplošnému průměrnému zdražování, se projevuje i lokálně. Ve všech městských obvodech, které mají větší než 5% zastoupení dostupných bytů, se průměrná cena zvedla. V tuto chvíli jsou v průměru nejlevnější byty na Praze 9. Pomineme-li dva nejexkluzivnější obvody, tedy Prahu 1 a Prahu 2, pak jsou nejdražší byty na Praze 5 a Praze 8.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Struktura dispozic se příliš nemění

by Dum a zahrada

Zásadní struktura nabídky se v dlouhodobém měřítku mění velmi nepatrně, drobné výkyvy je však možné sledovat pravidelně. Od předchozího čtvrtletí sledujeme pokles nejmenších garsonek (- 3,1 %). V cenících developerů lze nalézt nejvíce bytů s dispozicí 2+kk (31,9 %). Jen nepatrně méně je pak bytů 3+kk (31,7 %).


S rostoucí průměrnou cenou nových bytů logicky přichází nárůst celkové ceny bytů, kterou zákazníci skutečně zaplatí za celý byt. Za garsonku se v průměru platí již přes 3 mil. Kč. Pro srovnání: ještě na podzim 2012, kdy docházelo v některých částech Prahy k cenové válce mezi dvěma předními developery, se dispozice 1+kk prodávala i za 0,9 mil. Kč.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Růst průměrné ceny se nezastavuje

by Dum a zahrada

Od poloviny roku 2015, konkrétně od 2Q, evidujeme neustálý růst průměrné ceny nových bytů za m2. Vývoj křivky průměrné ceny dostupných bytů inverzně kopíruje křivku vývoje zásoby dostupných bytů. U obou byl zlomovým obdobím právě druhý kvartál 2017. 

Od zmiňovaného období, kdy se začal trh dynamicky vyvíjet, vzrostla průměrná cena dostupných bytů již na úroveň 82 376 Kč s DPH/ m2. V meziročním srovnání se jedná o nárůst 25,8 %. Od bodu zlomu se cena navýšila již o 33,3 %.


Pokud bychom cenovou hladinu 2Q 2015 očistili o byty, které byly tehdy v nabídce projektů bez právoplatného ÚR, pravděpodobně by tehdejší průměrná cena mírně vzrostla. V uvedeném období byl trh ovlivněn jedním zahájeným projektem se stovkami superlevných bytů. Nárůst ceny do dnešní hodnoty by tedy byl o něco mírnější, nicméně můžeme odhadovat, že by se stále jednalo o zhruba 30% navýšení.

Hranici 80 000 Kč za m2 překročil také mírnější z ukazatelů – průměr očištěný o extrémy. Pokud tedy eliminujeme cenové extrémy na trhu, tj. očistíme data o 5 % nejdražších a nejlevnějších bytů v nabídce dle jejich průměrné ceny za m2, pak z takto nově stanovené skupiny dostupných bytů vychází průměr 80 469 Kč s DPH / m2 (nárůst o12,5 % oproti 4Q, meziroční nárůst o 26 %). Medián, střední hodnota průměrné ceny za m2 plochy, je 78 543 Kč s DPH / m2 (nárůst o 12,5 % oproti 4Q, meziročně o 27,3 %).

Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Cenová struktura bytů se podstatně proměňuje

by Dum a zahrada


Detailní pohled na segmentace přináší několik zásadních zjištění.


1) Výše zmiňovaných 82 % v horním segmentu se relativně rovnoměrně rozložilo do pásem od 60 do 100+.
2) Nejsilnější segment se znovu posunul o stupeň doprava: 70 – 80 tis. Kč s DPH / m2
3) Všechna pásma pod 70 000 Kč s DPH / m2 meziročně klesají a všechny o podstatnou úroveň – více než 55 % každý.
4) Byty levnější než 40 000 Kč s DPH / m2 na trhu již neexistují
5) Naopak bytů dražších než 80 000 Kč s DPH / m2 na trhu přibývá – každé pásmo minimálně o 50 % 
Opět je vhodné doplnit vysvětlení: Na trh se dodává mnohem méně nových bytů, než vyžaduje poptávka. I tyto nové byty však vstupují do prodeje s mnohem vyšší cenou, než tomu bylo před rokem. A vzhledem k tomu, že poptávka stále převyšuje nabídku, první se zpravidla prodávají byty s nižší cenou.

Od konce roku 2015 jsme sestavili ukazatel, který zobrazuje detailnější rozložení nabídky do cenových skupin. Ty jsou vytvořeny v pravidelných intervalech po 10.000 Kč s DPH / m2 a jsou ohraničeny dvěma krajními extrémy (40.000 Kč s DPH / m2 a 100.000 Kč s DPH / m2)
Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.