Archiv rubriky: komentáře

2Q – Dočasná mezikvartální stagnace nájmů v Praze

by Dum a zahrada

Na trhu bylo v rámci druhého pololetí přes 8 700 dostupných pronajímaných bytů. Průměrný nájem byl ve druhém čtvrtletí 19 949 Kč/měsíc, což je o zhruba 10 procent méně než v předchozím čtvrtletí, kdy se jednalo o hodnotu 21 941 Kč/měsíc. Výše nájmu se uvádí bez poplatků za byt. Medián byl 15 000 Kč/měsíc, tedy o necelých 10 procent méně než předtím, kdy dosáhnul výše 16 500 Kč/měsíc. 

Teprve další měsíce prokáží, zda se jedná o trend, kdy se začínají ceny snižovat, protože dosáhly již svého aktuálního stropu, nebo zda se jedná o nahodilý krátkodobý výkyv.
Výše průměrného nájmu byla ve druhém čtvrtletí 293 korun na m2 a medián 272 Kč/m2.

Průměrná výměra nabízeného bytu byla 70,23 m2, což je o 7 % méně než v předchozím čtvrtletí, kdy tato hodnota činila 75,3 m2. 

Zdrojem prezentovaných analýz jsou veřejně dostupné informace ze zhruba 20 nejvýznamnějších realitních serverů na českém trhu. Všechny prezentované výstupy jsou zatím analyzovány pro hl. město Praha, kterou jsme rozdělili stejně jako v případě primárního trhu na stejné části. Jedná se o městské obvody Praha 1 až Praha 10 nebo městské části Praha 1 až Praha 22. Do pražských analýz nezahrnujeme byty na území okresů Praha-východ nebo Praha-západ (evidujeme je do Středočeského kraje).
Nájemní dostupný byt je pro účely statistik charakterizován jako byt, který je možné pronajmout. Všechny získané byty ze zdrojových serverů jsou zbaveny více výskytů (duplicity apod.).
Poznámka: Z důvodů výrazných cenových extrémů budeme na počátku zveřejňovat průměr i střední hodnotu (medián).

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Secondhandy v Praze o 10 – 20 % levnější

by Dum a zahrada

Nejvyšší ceny za secondhandové bydlení jsou v centru hlavního města. V Praze 1 pak dokonce převyšují ceny za bydlení nové. V ostatních městských částech je tomu naopak s tím, že tento rozdíl je od 4,9 (Praha 10) až po 28,7 (Praha 5) procenta. Nutno dodat, že v předchozím období byl tento rozdíl ještě výraznější. Týkalo se to jak Prahy 2, tak v Prahy 8. Důvodem je především fakt, že jakmile se v rámci zkoumané městské části objeví jeden, či dokonce hned více nadstandardních nových bytových projektů, disproporce mezi cenami nových a secondhandových bytů se zvyšuje. 

Ve druhém čtvrtletí byly nejvyšší průměrné ceny za secondhandy ve výši 166 215 Kč/m2 (Praha 1), což je ještě o téměř o 1,5 % více než v předchozím kvartále. Hranici 100 000 korun za m2 pak dále překročila Praha 2, kde tato cena dosáhla 108 950 Kč/m2. V předchozím období to přitom bylo jen 99 408 korun za m2, tedy o necelých 10 % méně. Na druhou stranu nejnižší průměrné ceny secondhandových bytů jsou v Praze 4, kde průměrná cena pro secondhandy dosáhla výše 65 402 Kč/m2 a dále pak také v Praze 9, kde se jednalo o hodnotu 66 842 korun za m2.


Ani pro další období se nedá očekávat, že by se v disproporcích mezi jednotlivými městskými částmi něco zásadního měnilo. Opět bude platit, že nejvyšší průměrné ceny za secondhandy budou zejména v centru města a nižší naopak na okraji. 

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Trh secondhandů v Praze pozvolna roste

by Dum a zahrada

Ve 2Q 2017 jsme na secondhandovém trhu v Praze evidovali zhruba 8700 dostupných bytů. V podstatě se jedná o stabilizovanou situaci, která přetrvává již od poloviny loňského roku. Počet nabízených starších bytů se každý kvartál pohybuje okolo hranice 9 tisíc jednotek. Díky neustálému zmenšování primárního trhu dosáhne pravděpodobně již brzy trh secondhandový trojnásobnou velikost.

Průměrná cena secondhandového bytu vzrostla na 75 440 Kč / m2 (+ 1,49 %) a medián na 70 000 Kč / m2 (+ 2,31 %). V případě aplikace eliminace extrémních hodnot (5 % nejdražších a 5 % nejlevnějších bytů v nabídce) získáme průměrnou cenu očištěnou. Ta se v 2Q pohybovala na úrovni 72 492 Kč / m2 (+ 1,97 %). Meziročně již i mírnější (očištěné) ukazatele vykazují 15% nárůst, tedy lze zjednodušeně říci, že také sekundární trh navazuje na trend rostoucích cen na trhu primárním.

Srovnání průměrných cen nových a secondhandových bytů ukázalo stejné výsledky jako na podzim. V některých městských obvodech se ceny velmi přibližují (vesměs se jedná o lokality s velkým výskytem panelových sídlišť), naopak ve vnějších částech centra Prahy, kde je situována starší zástavba se ceny výrazněji rozcházejí. Největší rozdíl je pochopitelně v přímém centru Prahy. Zde jsou extrémní rozdíly významně ovlivněny nedostatečně velkým vzorkem sledovaných bytů.

Zdrojem prezentovaných analýz jsou veřejně dostupné informace ze zhruba 20 nejvýznamnějších realitních serverů na českém trhu. Všechny prezentované výstupy jsou zatím analyzovány pro hl. město Praha, kterou jsme rozdělili stejně jako v případě primárního trhu. Jedná se tedy o městské obvody Praha 1 až Praha 10 nebo městské části Praha 1 až Praha 22. Do pražských analýz nezahrnujeme byty na území okresů Praha-východ nebo Praha-západ (evidujeme je do Středočeského kraje).
Od počátku roku 2017 se pokoušíme rozšířit působnost secondhandového trhu také na další regiony ČR.
Secondhandový dostupný byt je pro účely statistik charakterizován jako byt, který je možné zakoupit. Všechny získané byty ze zdrojových serverů jsou očištěné o byty nabízené současně v developerských projektech a také je zajištěno započítávání více výskytů (duplicity apod.).
Poznámka: Z důvodů výrazných cenových extrémů budeme na počátku zveřejňovat průměr i střední hodnotu (medián).

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Průměrná cena za metr nepolevuje v růstu

by Dum a zahrada

Ve druhém čtvrtletí se ještě prohloubil význam páté městské části na celkové skladbě nabízených bytů. Jestliže v prvním kvartálu činil tento podíl 24, ve druhém už dosahoval 29,2 %. Ve srovnání s ostatními městskými částmi (bez Prahy 1 a Prahy 2) zde byla druhá nejvyšší průměrná cena na m2, když činila 95 208 Kč s DPH/m2. Odhadovaná hodnota nemovitostí určených k prodeji se zde proto také zvýšila o 19,3 % z původních 6,2 na 7,4 miliardy korun. 

Relativně daleko za pátou městkou částí jsou Praha 4 a 9 se 17procentním, resp. 15procentním podílem. V případě čtvrté městské části se odhadovaná hodnota nabízených nemovitostí mezikvartálně zvýšila o více než miliardu korun, v případě Prahy 9 pak o 0,8 miliardy korun.



Za zaznamenání stojí mírně se zvyšující význam Prahy 8, kde se průměrná cena dostupných bytů vyšplhala na více než 92 000 Kč s DPH/m2. Tato městská část patří z pohledu bydlení dlouhodoběji k nejatraktivnějším městským částem. V předchozím čtvrtletí zde totiž tato průměrná cena převyšovala dokonce hranici 96 000 Kč s DPH/m2. 

Dlouhodobě silná je rovněž nabídka nového bydlení v Praze 10, kde se v průběhu celého prvního pololetí letos pohybovala okolo 10 %. Přesto však ze střednědobého hlediska sledujeme hluboký pokles významu Prahy 10 na celkové pražské nabídce nového bydlení. Dalšími městskými částmi, které v průběhu prvních šesti měsíců nabízely relativně vysoký objem nových bytů, byly dále Praha 7 a Praha 3. Ve třetím obvodu se přitom průměrná nabídka cena dokonce dostala již nad hranici 100 000 Kč s DPH/m2.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Průměrná cena bytu v Praze je již 6,6 mil. Kč

by Dum a zahrada

Zásadní struktura nabídky se v dlouhodobém měřítku mění velmi nepatrně, drobné výkyvy je však možné sledovat pravidelně. Největší podíl připadá stále na 2+kk. Uvedený segment oproti předchozímu čtvrtletí posílil z původních 31,9 na aktuálních 34 procent. U 3+kk se podíl v zásadě nemění, v 1. čtvrtletí byl totiž jen o 0,1 procenta menší než ve druhém. Daleko za nimi jsou teprve 4+kk (17,5 %) a 1+kk (13,3 %).   

Celková průměrná cena nejvíce vzrostla u bytů větších, než je dispozice 4+kk. Ta činila v prvním čtvrtletí 12,5, ve druhém pak již 16,3 milionu korun (nárůst o více než 30 procent). 
Zatímco průměrná cena dostupných bytů se mezikvartálně nezměnila, průměrná podlahová plocha nabízených jednotek se zmenšila o necelých 7 procent z původních 82,7 na aktuálních 77,3 m2.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Cena dostupných bytů za dva roky o 40 % vyšší

by Dum a zahrada

V průběhu druhého čtvrtletí se zásoba nově dostupných bytů mírně navýšila. S tím však byl spojený rovněž další růst průměrné ceny, která tak meziročně zdražila téměř o čtvrtinu. Od léta roku 2015 pak narostla o plných 40 procent.

Nové projekty, které na trh postupně přichází, bývají často ve vyšších cenových relacích, což se odráží ve výši průměrné ceny. Jak bylo uvedeno v předchozí části, cenově posiluje zejména nabídka bytů od 80 000 Kč s DPH/m2. Významným faktorem rostoucí ceny je také kvalita nových projektů. V kvalitě lze zohlednit především místo, protože mnoho nových projektů se stále více přibližuje samotnému centru nebo širšímu centru. Dalšími motory růstu ceny jsou zvyšující se kvalita staveb, implementace požadavků na splnění nízkoenergetických norem a pravděpodobně nejvíce přemrštěné cenové nároky majitelů pozemků nebo projektů s pokročilým stádiem povolení.

Vzhledem k tomu, že poptávka po novém bydlení stále ještě převyšuje nabídku, nelze ani pro další období očekávat, že bude průměrná cena stagnovat, nebo se dokonce snižovat. Do konce tohoto roku bude proto pravděpodobně ještě růst a to zejména kvůli segmentu bytů s průměrnou cenou převyšující hranici 100 000 Kč s DPH/m2.



Hranici 80 000 Kč za m2 překročil opět také průměr očištěný o extrémy. Pokud tedy eliminujeme cenové extrémy na trhu, tj. očistíme data o 5 % nejdražších a nejlevnějších bytů v nabídce dle jejich průměrné ceny za m2, pak z takto nově stanovené skupiny dostupných bytů vychází průměr 80 870 Kč s DPH / m2 (nárůst o 0,5 % oproti 1Q, meziroční nárůst o 19,77 %). Medián, střední hodnota průměrné ceny za m2 plochy, je 80 767 Kč s DPH / m2 (nárůst o 2,83 % oproti 1Q, meziročně o 23,2 %).

Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Rostou jen cenově nadstandardní segmenty

by Dum a zahrada

Na trh se dodává mnohem méně nových bytů, než vyžaduje poptávka. I tyto nové byty však vstupují do prodeje s mnohem vyšší cenou, než tomu bylo před rokem. A vzhledem k tomu, že poptávka stále převyšuje nabídku, první se zpravidla prodávají byty s nižší cenou.

Díky tomu přináší detailní pohled na segmentaci několik zásadních zjištění:
1) Před časem zmiňovaných 89 % bytů v horním segmentu se rozložilo do pásem od 60 do 100+.

2) Nejsilnějším segmentem zůstává rozmezí od 70 do 80 tis. Kč s DPH / m2.

3) Všechna pásma pod 70 000 Kč s DPH / m2 meziročně klesají a všechny o podstatnou úroveň.

4) Byty levnější než 50 000 Kč s DPH / m2 na trhu již téměř neexistují.

5) Naopak bytů dražších na trhu přibývá – nejvíce pak segment nad 100 000 Kč s DPH / m2, kdy došlo k navýšení o téměř 100 procent. 



Od konce roku 2015 jsme sestavili ukazatel, který zobrazuje detailnější rozložení nabídky do cenových skupin. Ty jsou vytvořeny v pravidelných intervalech po 10.000 Kč s DPH / m2 a jsou ohraničeny dvěma krajními extrémy (40.000 Kč s DPH / m2 a 100.000 Kč s DPH / m2)
Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Vše směřuje k jedinému sgementu starého vzoru

by Dum a zahrada

Analýza segmentace tak, jak ji prezentujeme od polovinu roku 2013, přestává v současné době fungovat. V podstatě se rozpadla na pouhé 2 segmenty, přičemž dominantní z nich zabírá celých 89 % trhu. 
Z toho je patrné, že na trhu se vyskytuje valná většina bytů dražších než 60 000 Kč s DPH / m2. Jedná se o téměř 90 procent všech nabízených bytů. Naopak nejlevnější byty lze počítat v jednotkách kusů. Což výrazně ovlivňuje budoucí poptávku, protože se eliminuje nabídka pro cílovou skupinu rekrutující se ze střední třídy.  


Dlouhodobě monitorujeme rozdělení dostupných bytů do cenových segmentů. V polovině roku 2013 jsme stanovili tři cenová pásma. 
  • • „<45“ | nejnižší s cenou do 45 000 Kč s DPH / m2
  • • „45 - 60“ | střední s cenou od 45 000 do 60 000 Kč s DPH / m2 
  • • „60>“ | vyšší s cenou nad 60 000 Kč s DPH / m2

Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

    Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

    2Q – Nabídka stále velmi nízká

    by Dum a zahrada
     

    Nabídka dostupných bytů se ve čtvrtletním srovnání mírně navýšila, a to o 150 bytových jednotek. Ve středně i dlouhodobém výhledu však v zásadě pokračuje sestupný trend, který začal již v polovině roku 2015. Zásoba bytů, které se od té doby na trhu nabízí, totiž klesla již téměř o polovinu. Před rokem se nabízelo o necelou čtvrtinu bytů více než na konci letošního druhého čtvrtletí.

    Důvody uvedeného trendu zůstávají stejné, jako byly před dvěma roky. Na jedné straně je to „předraženost“, a tím i obtížná realizovatelnost celé řady projektů, které se developerům nabízejí k odkupu, na druhé pak jejich zdlouhavé a komplikované povolování jednotlivými úřady.

    Souběžně s tím, jak jdou v čase proti sobě trendy poklesu zásoby dostupných bytů a růst jejich ceny, hodnota všech dostupných bytů na trhu osciluje okolo hranice 25 miliard korun. 
      
       

    Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

    2Q – Úvod: V regionech hlásí optimismus

    by Dum a zahrada

    Prodlužování povolovacích procesů pro nové developerské projekty je charakteristické zejména pro Prahu. V regionech, jak ukázala data, se prodalo 1670 bytů, tedy o 170 více než v hlavním městě. Nejvíce se na tom podílel Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj. Naopak nejméně se opět prodalo na Vysočině, v Moravskoslezském kraji i kraji Královehradeckém.

    Relativní propad prodejů však hlásí Brno, v meziročním srovnání se jedná dokonce o 45 procent. Jihomoravská metropole má totiž obdobné problémy s povolováním nových projektů, jako je tomu v hlavním městě. Důvod lze opět hledat na straně nabídky. Kvartálně i meziročně se zde totiž počet nabízených nových bytů snížil o plných 30 procent.

    Vývoj současně napovídá, že v některých větších regionálních městech, jako je například Plzeň, by mohl realitní trh ještě dále růst. To samé bude pravděpodobně platit rovněž pro Středočeský a Jihomoravský kraj, které se z pohledu objemů prodejů pravidelně umisťují na těch nejvyšších příčkách. Oproti Praze a Brnu bývá jejich konkurenční o mnoho nižší průměrná cena za nové bydlení. Naopak nevýhody možno spatřovat v nižší kvalitě místní občanské vybavenosti a samozřejmě i časově náročnějšímu dojíždění do obou metropolí. Do hlavního města například podle údajů Českého statistického úřadu každý den ze Středočeského kraje pravidelně dojíždí až okolo 170 tisíc lidí.

    Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.