Dana Ešnerová z Prahy se věnuje keramice a malbě. Právní procesy jsou jí na hony vzdálené, a tak se spoléhala na realitní kancelář. "Když jsme chalupu koupili, tak byl makléř samý úsměv. Stejnému makléři jsme dali nemovitost, když jsme ji chtěli prodat, a když se našla právní vada, za kterou jsme my nemohli, protože jsme o tom nemohli ani vědět, tak ten makléř nás dal k soudu," začala vyprávět svůj příběh Dana Ešnerová.

Před 11 lety si s dcerou vyhlédly chalupu s loukami v malebné vísce u Prachatic. "Když jsme to kupovali přes realitku RE/MAX, v kupní smlouvě bylo napsané, že na tom neváznou žádné dluhy, že na tom nebyl žádný soudní spor, že nemovitost je absolutně čistá," pokračuje Dana Ešnerová.

[chooze:article;value:607410]

​Věřila, že místní makléř Jan Stárek z realitní kanceláře RE/MAX vše prověřil nejen od stolu. Ve starých staveních a na parcelách kolem občas číhá pomyslný právní kostlivec. Paní Ešnerová netušila, že i zde na ni něco po letech vypadne. 

Problémy kvůli kravám

Nebyl to kostlivec, ale krávy. Paní Ešnerová věděla, že část pozemku má pronajatou zemědělské družstvo s pětiletou výpovědní lhůtou. Nájem vypověděla. Chalupa se opravila a nastěhovala se do ní dcera s manželem. "Prvních pět let to byla radost, pak byly akorát starosti," říká Ešnerová.

Mladá rodina odešla do Prahy, chalupu někdo z rodiny navštěvoval jen jednou za čas. A tak se Dana Ešnerová opět obrátila na makléře Stárka, aby zprostředkoval prodej této nemovitosti.

[chooze:article;value:604064]

​Rezervovali si ji manželé, kteří tam chtěli chovat koně. A nastaly problémy. Družstvu sice nájem končil, v okamžiku převodu na kupujícího by už neexistoval, jenže tamní chovatel krav najednou vytáhl rozsudky z 90. let, že on sám má na část pozemku užívací právo. I když byly zmíněné rozsudky už právně překonané, vznikla pochybnost. Z obchodu tím pádem sešlo.

Makléř Stárek zájemcům vrátil rezervační poplatek a paní Ešnerovou obratem zažaloval o pokutu 220 tisíc korun. "Prodal nám nemovitost s právní vadou, už vlastně od prvopočátku, a nakonec kvůli té právní vadě nás žaluje o ušlý zisk," kroutí nevěřícně hlavou Dana Ešnerová.

Žalovaná odmítla své zavinění, respektive vědomí o existenci právní vady, a odmítla cokoliv uhradit. "Nebyla jsem si vědoma něčeho, co bych udělala špatně," říká dále Ešnerová. Najednou musela řešit krávy i realitku a platit desítky tisíc za právníka. "Ten prodej nás zablokoval na tři čtyři roky," poznamenává Ešnerová.

[chooze:article;value:613606]

​S chovatelem krav se po tvrdých jednáních dohodla. Pozemky si vyměnili. "Na pozemku už nevázne žádné břemeno. Můžeme dělat s chalupou, co chceme, a máme to naprosto čisté. Ale ta realitka, to je pořád takový strašák," přiznává Dana Ešnerová.

Strašák realitka

Realitka už zřejmě předem počítala s tím, že soud by pokutu nemusel uznat, a tak si už rovnou do žaloby napsala ještě záložní důvod. "Pokud by soud dospěl k závěru, že nárok na smluvní pokutu není důvodný, požaduje žalobce částku z titulu nároku na zprostředkovatelskou odměnu," píše se v žalobě realitní kanceláře.

Podle právníků jde o žalobu na zkoušku, kdy se uplatňují různé právní tituly najednou – čili: soude, neuznáš-li pokutu, přiznej provizi. Jenže ta podle soudu nebyla ve smlouvě ani specifikována. "Výše provize nebyla ve smlouvě uvedena, políčka byla proškrtnuta," uvedl Obvodní soud pro Prahu 5.

[chooze:article;value:608694]

​Po 3,5 letech soud žalobu zamítl s tím, že by bylo v rozporu s dobrými mravy, aby paní Ešnerová hradila pokutu, když nemovitost kupovala v dobré víře, že je bez vad. Jenže to není konec. "První soud jsme vyhráli, měl nám zaplatit všechny náklady, které jsme měli, ale on se odvolal," říká Dana Ešnerová.

Právní náklady už trojnásobně překročily hodnotu sporu a jde o to, kdo je zaplatí. Odvolací soud případ odložil na neurčito. Buď někdy rozhodne, nebo to vrátí na začátek. Přitom je zde ještě jeden faktor – realitky nemají dělat jen prohlídky. "Spotřebitel, který si najme realitní kancelář, má důvěru v její profesionalitu i po právní stránce," říká advokátka žalované Markéta Chudáčková.

"S podobným případem jsem se nesetkala. Tam asi měla být snaha toho profesionála vlastně dostáhnout obchod, který má primárně realitní kancelář zprostředkovat," reagovala nezávislá právnička Alena Malachová.

[chooze:article;value:613276]

​Realitní makléř Stárek se k případu vyjadřovat nechtěl, a to ani při osobním setkání s redaktorem pořadu Na vaší straně, ani písemně. "K tomuhle se vám vyjadřovat nebudu, protože tam probíhá nějaké jednání. Ale myslím si, že úplně nevíte, o co tam přesně jde," opakoval několikrát Jan Stárek.

Víc se už neozval. Redakce se proto obrátila na centrálu RE/MAX. "RE/MAX centrála není účastníkem soudního řízení. Každá naše kancelář je vlastněna a provozována samostatně a za své kroky nese plnou odpovědnost," napsal mediální zástupce RE/MAX Česko Martin Hamšík.

"Zatím jsem nezažil situaci, že by makléř žaloval klienta," svěřil se se svými zkušenostmi nemovitostní investor Vladimír Brůna.

[chooze:article;value:614600]

​Pokud by makléř klientce pomohl, vydělal by dnes na běžné provizi dvakrát více, než o kolik se soudí. Ceny mezitím vzrostly. "Nemovitosti se dobře prodávají, a pokud nějaký prodej nevyjde, tak těch zájemců teďka bývá dostatečně hodně. Makléři si budují dobrou pověst, a pokud se makléř bude soudit se svým klientem, určitě to neprospívá jeho dalším obchodům. Vždycky je jednoduší hledat cestu smíru a dohodnout se," dodal Brůna.

Nástrahy při prodeji nebo nákupu 

Právní i faktické nástrahy se často vážou k pozemku, ať jsou to na první pohled skryté nároky, nebo třeba strašák v podobě odpadu. "Koupě pozemku je velmi složitá disciplína. Na katastru neuvidíte pachtovní smlouvy," připomněl Brůna. 

Pacht je dlouhodobý nájem pozemku. Pachty se mohou na katastr zanést, ale jen dobrovolně. "Můžete koupit stavební pozemek a zjistíte, že to má zemědělec pět roků v nájmu. Můžou to být věci, které fungují zvykově a třeba ani majitel neví, že takové nároky existují," dodal.

[chooze:article;value:613364]

​A co všechno patří pod pojem právní vada? "Právní vada je to, co bych měla vidět na listu vlastnictví k nemovitosti, ale ne vždy to tam taky vidím. Jsou věci, které na listu vlastnictví nevyčteme, a to je třeba zatížení nájemním vztahem na dobu neurčitou anebo rodinnou domácností," upozornila právnička Alena Malachová. To se týká bytů a domů, kde žijí manželé spolu – s prodejem musí v každém případě souhlasit oba. U bytu je také nutné ověřit, zda k němu patří podíl na pozemku pod domem. Dalšími pomyslnými kostlivci bývají nevyjasněná rodinná vyrovnání, která často vyplavou na povrch, když se řeší dědictví.

Důležitý je i výběr realitní kanceláře – při jejím výběru jsou klíčové reference z více stran a hlavně si důkladně předem domluvit pravidla, jak se postupuje v případě, že nastanou komplikace. Zklamání bývají často z mylných očekávání.

Celý text naleznete na serveru (http://cocoparis.blog.cz/) zde.