Archiv rubriky: komentáře

1Q – Na trhu existují pouze dva cenové segmenty

by Dum a zahrada

Analýza segmentace tak, jak ji prezentujeme od polovinu roku 2013, přestává v současné době fungovat. V podstatě se rozpadla na pouhé 2 segmenty, přičemž dominantní z nich zabírá celých 82 % trhu. Z toho je patrné, že na trhu se vyskytuje valná většina bytů dražších než 60 000 Kč s DPH / m2. Naopak nejlevnější byty lze počítat v jednotkách kusů. Což výrazně ovlivňuje budoucí poptávku, protože se eliminuje nabídka pro cílovou skupinu rekrutující se ze střední třídy.  


Dlouhodobě monitorujeme rozdělení dostupných bytů do cenových segmentů. V polovině roku 2013 jsme stanovili tři cenová pásma. 
  • „<45“ | nejnižší s cenou do 45 000 Kč s DPH / m2
  • „45 - 60“ | střední s cenou od 45 000 do 60 000 Kč s DPH / m2 
  • „60>“ | vyšší s cenou nad 60 000 Kč s DPH / m2
Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Nabídka se za dva roky zmenšila na polovinu

by Dum a zahrada

Nabídka dostupných bytů se za poslední rok ztenčila o 35,2 % (z 5250 na 3450). Zásoba klesá již 24 měsíců v řadě. Od počátku propadu, který nastal na konci 2Q 2015, se jedná o propad ve výši 50,7 %. V posledním čtvrtletí se nabídka znovu zúžila o dalších 550 dostupných bytů.

Problémem posledních měsíců je také velikost nově zahajovaných projektů. Při pohledu na plánovaný počet bytů všech projektů, které byly na trhu uvedeny od října 2016, je nutné konstatovat, že se jedná o malé, maximálně středně velké projekty. Průměrný počet bytů na projekt je 54. Pro srovnání v posledních pěti letech byl tento průměr 75 a více bytů.


Odhadovaná hodnota dostupných bytů na trhu znovu poklesla, nyní se drží okolo 24,5 mld. Kč. 

Struktura celkové nabídky se výrazně mění. Na trhu se objevují nové byty v projektech se středním a vyšším standardem. Relativně se navýšil počet developerských projektů ve vnějším centru Prahy a postupně ubývá developerských projektů na pražských periferiích.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Úvod II: Nájmy, secondhandy a regiony

by Dum a zahrada

Primární pražský trh podstatně ovlivňuje také dva napojené trhy. Nabídku secondhandových a nabídku nájemních bytů. Na obou trzích vidíme podobné nálady. Nepatrně se zvyšuje nabídka za stejného růstu cen.

V regionech shledáváme v globálu mírný optimismus. Jak prodeje, tak nabídka nových bytů pozvolna roste. Zaměříme-li se na detailnější zkoumání jednotlivých regionů, je však třeba být obezřetný. Například brněnský trh totiž zažívá podobné bolesti jako trh pražský. Po úspěšných letech, kdy se trh postupně zvětšoval, zřejmě letos dojde k oslabení. K tomu se navíc přidává skutečnost, že strana nabídky je ohrožena podobným problémem jako Praha, tedy nedostatečnou zásobou nových bytů.

Naopak v kraji Středočeské - oproti svým pražským kolegům - zřejmě získávají developeři konkurenční cenovou výhodu. Prodeje se zde postupně rozhýbávají. Patrná je také aktivita s přísunem nových projektů, které jsou v diametrálně odlišné cenové úrovni od pražská konkurence. Kromě prodejního dopadu má pozitivní nálada ve Středočeském kraji  negativní vliv na budoucnost  Prahy. Důvodem je vytěžování pražské dopravní infrastruktury kvůli dojíždění obyvatel za prací.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Úvod I: Ceny stále šplhají vzhůru

by Dum a zahrada

Po pesimisticky vyhlížejícím konci roku 2016, kdy se zásoba dostupných bytů propadla na kritickou úroveň 4000 bytů, se černý scénář nezměnil. Zásoba stále padá a na konci prvního čtvrtletí 2017 se pokles prohloubil o dalších několik stovek bytů. Aktuální nabídka čítá již pouze 3450 dostupných bytů. 

Opačným směrem, avšak stejně významně, se pohybuje průměrná cena dostupných bytů, která roste strmě vzhůru. Tento efekt je pouze logickým důsledkem fungování trhu, kdy velmi omezená nabídka bez schopnosti reprodukce reaguje (resp. reagovala celé období od 2Q 2015) na relativně vysokou poptávku, poháněnou nízkými úroky a investičním apetitem po novém bydlení.

Průměrná cena dostupných bytů se přehoupla přes hranici 80 000 korun za m2, průměrná cena skutečně prodávaných bytů se usídlila těsně nad 70 000 hranicí. Při srovnání vývoje těchto dvou ukazatelů dochází k novému zjištění, a to že křivky obou průměrných cen se začínají rozevírat, což by do budoucna mohlo znamenat ochabování prodejů.

Jistý pokles poptávky, resp. počtu prodaných bytů jsme zaznamenali již nyní na počátku letošního roku. Meziroční pokles 15,6 % je toho důkazem. Vzhledem k výše uvedenému nezastavitelnému propadu skupiny dostupných bytů, a tedy nedostatečnému doplňování zásoby zejména levnějšími byty, je vysoce pravděpodobné, že pokles prodejů bude provázet celý rok 2017.

Další faktorem, který pravděpodobně výrazně pozmění pozitivní nákupní chování na trhu s novými byty, bude jejich financování. Od dubna se o další stupeň zpřísňují podmínky pro poskytování hypoték. Navíc je již více než patrné zastavení poklesu jejich úrokových sazeb. Jejich úroveň začíná naopak v posledním období růst. Naštěstí můžeme stále hovořit o superlevných hypotékách, neboť úrokové sazby se stále drží pod 2 %.

Po prvním sledovaném období roku 2017 je o něco snazší odhadnout také celoroční prodejní výsledky. Maximální úroveň letošních prodejů leží okolo 6400 bytů. Tento, anebo ještě lepší čísel, je možné dosáhnout pouze za předpokladu dosažení stejných prodejních výsledků jako ve třech zbývajících kvartálech roku předešlého. I za těchto velmi optimistických nálad musíme mluvit o 4% poklesu. Reálnější je výhled okolo 6000 prodaných bytů. V tomto případě by se jednalo o 10% pokles.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

4Q – Ve 2016 se prodalo v ČR 5000 bytů

by Dum a zahrada


V zimě bylo v regionech ČR prodáno 1450 nových bytů, což je zhruba stejné množství, jako tomu bylo v loňském roce ve stejném období. Za celý rok 2016 se zde podařilo prodat přes 5000 bytů, což je oproti roku 2015 mírný nárůst o 2 %.



Vzhledem k náročnosti sběru dat z celé ČR se dosud stále jedná o odhadované výsledky. Zdrojem dat je monitoring cca 85 - 90 % trhu v regionech ČR. Prodeje jsou prozatím vyjadřovány jako úbytky dostupných bytů.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

4Q – V regionech je situace nabídky stabilizovaná

by Dum a zahrada


V českých regionech se celoplošně situace příliš nemění. Sledujeme lokální výkyvy, které se odehrávají především v těch nejživějších regionech (Jihomoravský, Středočeský a Plzeňský kraj), které jsou po Praze také ty největší. Evidujeme okolo 4500 dostupných bytů, kdy celé dvě třetiny zásoby naplňují právě tyto tři regiony. 

V Plzni se v letním a na počátku podzimního období začaly realizovat developerské projekty také od některých pražských developerů. 


V Jihomoravském kraji, ve Středočeském kraji, tedy dvou největších trzích vzrostla průměrná cena na m2 o 7,9 % resp. 11,3 %. To může být jeden z hlavních důvodů, proč se celorepubliková průměrná cena zvedla na 44 597 Kč s DPH/m2 (+ 4,8 %).

Vzhledem k náročnosti sběru dat z celé ČR se dosud stále jedná o odhadované výsledky. Zdrojem dat je monitoring cca 85 - 90 % trhu v regionech ČR. Prodeje jsou prozatím vyjadřovány jako úbytky dostupných bytů.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

4Q – Rok 2016 byl pro Brněnský development rekordní

by Dum a zahrada

Prodeje bytů v novostavbách v Brně dál rostou. V posledním období roku 2016 se prodalo 312 bytů, což ke konci prosince 2016 znamená nárůst o 21 % oproti létu stejného roku. Meziroční srovnání čtvrtých kvartálů ukazuje dokonce 31 % navýšení.

Za celý rok 2016 se v Brně prodalo úctyhodných 1507 bytů. Vzhledem k tomu, že v předchozích letech se jednalo „pouze“ o necelý tisíc prodaných bytů, trh se v průběhu jednoho roku zvětšil o více než polovinu.


S přihlédnutím na rostoucí cenu nových bytů v Brně, pozvolna ochabující nabídku (stejné příznaky jako v Praze) a komplikace okolo Územního plánu města Brno by bylo pravděpodobně naivní očekávat další podobné nárůsty, tedy až v desítkách procent. Odhadujeme proto také do budoucnosti mírné ochabnutí poptávky, které by mohlo způsobit 15procentní pokles. Prodeje by se tak mohly pohybovat okolo spodní hranice 1300 prodaných bytů. I tak by však byl takový výsledek oproti roku 2015 o více než třetinu prodejně úspěšnější.


Průměrná realizovaná cena nového bytu se v roce 2016 vyšplhala v Brně na 3,3 mil. Kč (53 000 Kč s DPH/m2. Celkově se zde tedy prodaly nové byty za 5 mld. Kč.

Aktuálně je v nabídce brněnského realitního trhu 911 dostupných bytů. Ve srovnání s loňským rokem, kdy si zájemci mohli vybírat z 1200 bytů, jde o významný úbytek 24 %.. Jejich průměrná cena je 3,6 mil. Kč, přepočteno na m2 se jedná o průměrnou cenu 59 000 Kč s DPH (o 9% více oproti 4Q 2015).

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.