Archiv rubriky: analýza

2Q – Úvod Praha: Nesoulad na trhu trvá

by Dum a zahrada

Druhý kvartál roku 2017 ukázal, že domácí realitní trh stále provází značný nesoulad nabídky s poptávkou. Přestože počet nových dostupných bytů v Praze čtvrtletně mírně narostl, jejich průměrná cena poprvé převýšila hranici 85 tisíc korun za m2. Před rokem to přitom bylo necelých 70 tisíc korun za m2. Podle celé řady expertů se přitom nejedná o konečný stav, ceny by se v dalším období mohly ještě více navyšovat.

Společně s tím se prohlubuje změna v podílu jednotlivých cenových segmentů, které se na trhu nabízí: více než 70 procent všech nových bytů je již v cenové hladině nad 70 tisíc korun za m2. 

Dalším faktorem, jenž vypovídá o aktuálním stavu trhu, je bezesporu počet prodaných bytů. Ve druhém kvartálu předchozího roku se v hlavním městě prodalo 1750 nových bytů, tentokrát to však bylo již o 250 méně. Vzhledem k tomu, že o stejný počet bytů se snížil objem prodejů také v prvním kvartálu, lze předpokládat, že se může jednat o dlouhodobější trend.


Pnutí na trhu s novým bydlením se pak v Praze rovněž odráží v nabídce a poptávce po starších i nájemních bytech. Průměrná cena nabízeného staršího bytu v Praze se ve druhém čtvrtletí vyšplhala na 76 740 korun za m2 a medián na 70 000 korun za m2. U nájmů činila v průměru cena výše 293 korun na m2 a medián 272 korun na m2. To bylo v obou případech pro zajímavost o 12 procent více než ve stejném období před rokem.

Teprve další měsíce ukáží, do jaké míry se rozevírání nůžek mezi nabídkou a poptávkou odrazí v následujícím reálném vývoji. Přesto lze již nyní předpokládat, že celkový počet prodaných bytových jednotek v Praze bude pravděpodobně nižší, než tomu bylo vloni, kdy se jednalo o 6 650 bytů. Podle mnohých by tentokrát toto číslo nemuselo překročit ani hranici 6 000 jednotek.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Poptávka v regionech meziročně vyrovnaná

by Dum a zahrada


Na počátku roku bylo v regionech ČR prodáno 1430 nových bytů, což je téměř stejné množství, jako tomu bylo v loňském roce ve 4Q. Při srovnání s výsledky v Praze a Brně se tedy jedná pozitivní vývoj. Meziročně jde ovšem o 26,7% navýšení, což již značí velký posun.

Největší příspěvek do republikových prodejů měl poprvé za sledovanou historii tohoto ukazatele Středočeský kraj, který. Jak bylo uvedeno výše, tento kraj velmi profituje z nepříznivého vývoje v Praze. Pokles prodejů v Brně dopadl také na celý mikroregion Jihomoravského kraje, do kterého se tyto výsledky započítávají. Pozitivní prodejní výsledky byly rovněž dosaženy v Plzni a Hradci Králové. 


Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Nabídka v regionech pozitivnější než v Praze

by Dum a zahrada

V makrovýsledcích se počátek roku nesl v regionech v pozitivním duchu. Problémy pronásledující hlavní trhy v Praze a Brně totiž v tuto chvíli žádným způsobem nezatěžují ostatní kraje. Tam je situace mnohem optimističtější.

Nabídka dostupných bytů se v celé ČR zvedla na 4700 dostupných bytů (+ 9,3 % nárůst oproti konci 2016) a rozrostla se meziročně více než o čtvrtinu. Více či méně se nabídka rozrostla v 9 ze 13 regionech. Velmi pozitivní náladu v tomto ohledu sledujeme ve Středočeském a Plzeňském kraji.

Zejména střední Čechy čerpají aktuální benefity z relativně kritické situace v Praze. V zásadě se jedná o substituční trhy. Nové byty ve Středočeském kraji lze totiž pořídit za 2/3 cenu, než je tomu v hlavním městě. Dokonce i nabídka dostupných bytů se mílovými kroky přibližuje zásobě v Praze. Pro Prahu jako takovou to však není vůbec příznivá zpráva. Vzhledem k tomu, že nemalá skupina obyvatel Středočeského kraje dojíždí denně do Prahy za prací a situace s dopravní infrastrukturou stále nenachází optimální řešení, může tento vývoj přinést další problémy.


V Plzni se taktéž rozhýbala nabídka dostupných bytů, která se již postupně začíná odrážetv prodejních výsledcích.

Zvyšující nabídka dostupných bytů s sebou také nese rostoucí cenu. Nicméně vývoj je v globálním pohledu mírný. Průměrná cena v regionech je 45 537 Kč s DPH / m2 a její mezikvartální zvýšení je pouze dvouprocentní. Meziročně se cena navýšila o 3,7 %.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Přichází v Brně po silném roce 2016 pokles?

by Dum a zahrada

Vzhledem k brněnským rekordním výsledkům po téměř všechny kvartály loňského roku budeme v roce 2017 zřejmě každé čtvrtletí sledovat meziroční pokles. V 1Q tento pokles započal, s prodeji 220 bytů se jedná o 29% pokles ve srovnání s koncem roku 2016.  Meziroční pokles pak dosáhnul 39 %.

V Brně se postupně schyluje k podobně nepříznivé situaci, která v aktuálním čase trápí trh v Praze. Jednou z příčin této situace může být problém s územním plánem.
Také kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním v Brně se staví málo a bytů je nedostatek. Pozornost developerů i jejich klientů se proto stále více upírá do příměstských oblastí Brna. Územní plánování města Brna vytváří pro investory tolik omezení a nejistoty, že je pro ně jednodušší investovat za hranicemi města.


Moravská metropole se nyní řídí více než dvacet let starým územním plánem. Nový by mohl být hotový okolo roku 2022. Vizi má do konce června zpracovat Kancelář architekta města Brna.

Vypracovanou vizi musí pracovníci kanceláře projednat s veřejností a také s městskými částmi. Práce na novém územním plánu pak potrvají okolo pěti let. Do té doby se Brno bude řídit starým územním plánem. Minulé zastupitelstvo schválilo ještě v roce 2014 velkou aktualizaci tohoto plánu s mnoha změnami, ale soud ji pak zrušil pro nepřezkoumatelnost některých rozhodnutí.

Průměrná realizovaná cena nového bytu se v 1Q vyšplhala v Brně posunula o úctyhodných 11,8 % na 60 000 Kč s DPH/m2. 
Aktuálně je v nabídce brněnského realitního trhu asi 900 dostupných bytů. Ve srovnání s koncem loňského roku jde o pokles 2,9 %. Jejich průměrná cena je 59 000 Kč s DPH / m2.Je tototožná úroveň jako ve 4Q 2016.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Praha 10, 9 a 5 pokrývá polovinu prodejů

by Dum a zahrada

Nejvíce nových bytů se v hlavním městě prodalo v Praze 10 (18,5 procent), Praze 5 (17,4 procent) a Praze 9 (15,2 procent).



Hodnota prodaných bytů se znovu vyšplhala relativně vysoko i přes klesající počty prodejů, aktuální hodnota trhu byla na konci 1Q cca 7,6 mld. Kč. Z tabulky je patrné, že ve většině městských obvodech však hodnota prodaných bytů klesá. 

Nejdražší byty na metr čtvereční (vyjma prémiových lokalit Prahy 1 a 2) se prodávají v Praze 8. Naopak nejlevnější byty si našly svého majitele na Praze 10 a 9.


Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Nejvíce se prodávají 2+kk

by Dum a zahrada

Z hlediska dispozic se v prvním kvartále 2017 poptávka opět soustředila zejména na 2+kk (35,7 procenta), za nimiž však byly v těsném závěsu 3+kk (30,8 procenta). Následovaly 1+kk (16,6 procenta) a 4+kk (14,0 procenta).



Zajímavostí je, že na metr čtvereční se prodávají nejdráže nejmenší byty, jejich průměrná cena se přehoupla přes 75 038 Kč s DPH / m2, v absolutní hodnotě se dnes prodávají garsonky za necelé tři miliony.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Křivky nabídkové a prodejní ceny se rozevírají

by Dum a zahrada

Rapidní růst průměrné ceny dostupných bytů byl křivkou průměrné ceny prodávaných bytů reflektován pouze do podzimu 2016. Na konci loňského roku i v 1Q 2017 sledujeme pozvolnou kulminaci této křivky. Která se po vzájemně propojeném růstu začala chovat poněkud neočekávaným směrem.

Důsledkem bude pravděpodobně pozvolně opadající prodej, anebo dokonalé „čištění“ ceníků stávajících či nových developerských projektů, které se budou na trhu vyskytovat s průměrnou cenou okolo 70 000 Kč s DPH / m2.


Meziročně vzrostla průměrná cena prodaných bytů o 19,2 % (což je méně než ve 4Q 2016) a aktuálně činí 72 131 Kč s DPH / m2. Při srovnání s cenou, která platila ve 2Q 2016 je to však podstatný nárůst o 29,8 %. 

Průměrná cena očištěná o extrémy, tedy 5 procent nejdražších a 5 procent nejlevnějších bytů, dosáhla výše 70 280 Kč s DPH na m2 a zůstala téměř neměnná. Medián je 69 370 Kč s DPH / m2 (nárůst o 2,7 %).


Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Nejdražší segment narostl meziročně trojnásobně

by Dum a zahrada

Detailní pohled na segmentaci potvrzuje výše uvedené a přidává několik dalších postřehů navrch. Prodeje nejlevnějších bytů neexistují, důvod je jednoduchý – na trhu neexistují. Meziročně jejich prodeje poklesly o téměř 100 %.

Nejlevnějším prodejním segmentem se tedy logicky stává, ještě v minulém roce nejsilnější, segment 50 – 60 000 Kč s DPH / m2. I ten se meziročně zúžil o více než polovinu. Logickým vyústěním je fakt, že pokud se v 1Q 2017 prodalo 1350 bytů, celý tisíc z nich měl průměrnou cenu vyšší než 60 000 Kč s DPH. Přes 600 z nich však bylo ještě dražších než 70 000 Kč s DPH / m2.



Všechny tyto segmenty mají meziroční nárůst okolo 100 %. Nejdražší segment s luxusními byty narostl téměř trojnásobně.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Byty pod 45 000 Kč/m2 se již neprodávají

by Dum a zahrada

Na počátku roku 2017 se poprvé za sledované období prodalo méně než 1 % bytů s cenou pod 45 000 s DPH / m2, což v absolutních počtech znamená pouze jednotky bytů. Střední segment poklesl na úroveň 20 % a většina bytů je již s cenou nad 60 000 Kč s DPH / m2.



Toto je opět výsledek situace s nabízenými dostupnými byty. A protože jich je v tuto chvíli v tomto segmentu jen cca 700 dostupných, pro prodejní výsledky 2Q 2017 to nevěští nic pozitivního. Je tedy více než potřebné uvést na trh minimálně 1000 dalších nových bytů v této cenové kategorii, aby bylo možné dosáhnout podobných prodejů jako v loni. Jedině tak bude nabídka korespondovat s aktuální poptávkou.

Rozložení prodaných bytů do cenových segmentů je modifikací obdobného ukazatele u množiny dostupných bytů. Skupinu všech prodaných bytů jsme v roce 2014 rozdělili dle jejich průměrné ceny za m2 do tří cenových úrovní:
  • „<45“ | nejnižší s cenou do 45 000 Kč s DPH / m2
  • „45 - 60“ | střední s cenou od 45 000 do 60 000 Kč s DPH / m2 
  • „60>“ | vyšší s cenou nad 60 000 Kč s DPH / m2

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

1Q – Měsíční prodeje zvolňují

by Dum a zahrada

Trendová křivka měsíčních prodejů naznačovala v letních obdobích blížící se kulminaci. Ještě říjnové a listopadové prodeje nastavený trend potvrzovaly. Prosincový rekordní výsledek trendovou křivku nepatrně vychýlil na mírný růstový posun. Další vývoj v zimních měsících potvrdil vývoj trendové křivky. Již téměř rok (výjimkou je prosinec 2016) se všechny měsíční prodeje pohybují pod tímto výhledem.


Výše uvedené prognózy prodejních výsledků roku 2017 se tedy shodují s matematickým modelem vývoje.

Historicky bylo však jaro a počátkem léta obdobím hojnosti a prodeje developerských bytů zažívaly v tomto období štědré výsledky. Následující měsíce mohou znovu potvrdit nebo postupně vyvracet výše sepsané předpoklady.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.