2Q – Nabídka nových bytů v regionech roste


Nabídka dostupných bytů se v celé ČR zvedla ze 4700 na 5 590 dostupných bytů, což v kvartálním srovnání znamená nárůst o téměř 20 a meziročním dokonce o 60 %. Průměrná cena těchto bytů činila 47 608 Kč s DPH/m2, tedy o 4,5 % více než v předchozím čtvrtletí. V meziročním srovnání se jedná o nárůst o 13,3 %.




Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – V Brně po rekordním roce 2016 přichází útlum


Útlum nabídky hlásí vedle Prahy rovněž jihomoravská metropole. To se ve druhém čtvrtletí odrazilo v relativně nízkém objemu prodejů, který v meziročním srovnání dokonce poklesnul o necelých 45 procent. V kvartálním srovnání se jednalo o nárůst 35 %, přesto je to mnohem méně, než v celé řadě předchozích kvartálů. 

Důvod tohoto poklesu je obdobný jako v hlavním městě - nedostatečná zásoba nových bytů. V nabídce mají stavitelé v Brně aktuálně necelých 300 nových bytů, ale jen malá část z nich je cenově dostupná pro obyvatele. Odborníci vidí problém v nečinnosti samosprávy na poli územního plánování. Většina projektů se přitom vyprodává už v průběhu stavby.



Nejistotu na trhu navíc způsobuje fakt, že vedení Brna musí teprve rozhodnout, zda se vydá cestou tvorby zcela nového územního plánu, nebo bude pokračovat v rozpracovaném, jehož pořizování bylo pozastaveno v roce 2013 kvůli neexistenci krajských zásad územního rozvoje.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Téměř polovina bytů prodána v Praze 5 a Praze 9


Z pohledu jednotlivých městských částí se mezikvartálně výrazněji zvýšil podíl páté a deváté městské části. V obou lokalitách se dohromady prodala téměř polovina bytů v Praze. Na druhou stranu klesl význam Prahy 10, kde tento podíl snížil z původních 18,5 na 9,8 %. Ostatně velký pokles významu této lokality sledujeme rovněž u nabízených bytů. 




Ve většině městských částí se zvýšila průměrná podlahová plocha prodaného bytu. Výjimku však tvoří třeba Praha 4, kde se tato hodnota snížila o 7,7 %. Uvedený posun souvisí s aktuální nabídkou a tedy i následným prodejem bytů jednotlivých developerských projektů, které jsou aktuálně na trhu. 

 

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Cena roste také na úrovni jednotlivých dispozic


Dlouhodobě největší podíl prodaných bytů připadá na dispozice 2+kk a 3+kk. Tento poměr se nezměnil ani ve druhém čtvrtletí, kdy na byty ve velikosti 2+kk připadlo 32,7 a na byty 3+kk 30,2 procent bytů. Oproti předchozímu období však došlo k významnému nárůstu jejich průměrné ceny na m2. Ta stoupla v případě 2+kk o 12 a v případě 3+kk o 6 procent. 

Jejich celková průměrná cena potom vzrostla o 15, resp. 5 procent. Pokud se do tohoto výpočtu zahrnou všechny prodané byty, pak se průměrná cena jednoho takového bytu zvýšila o 12,5 procenta. Průměrná podlahová plocha těchto bytů se v čase příliš nemění a pohybuje se mírně nad úrovní 70 m2.



Do budoucnosti lze předpokládat, že poměry v podílech jednotlivých prodaných bytů zůstanou obdobné. Současně s tím se ale nejspíše dále zvýší jak jejich jednotkové, tak celkové průměrné ceny. 

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Ceny prodávaných bytů nadále rostou


Ve druhém čtvrtletí došlo k mezikvartálnímu zrychlení dynamiky zdražování prodaných bytů. Zatímco tentokrát činil tento růst 5 procent, v předchozím období se jednalo o necelé 1 procento. Meziročně pak ceny povyrostly o 15 procent. Vzhledem ke stejnému období z roku 2015 se jedná o nárůst o 36,6 %! Pro srovnání: průměrná cena nabízených bytů za stejné období vzrostla dokonce o 40 %.



Průměrná cena očištěná o extrémy, tedy 5 procent nejdražších a 5 procent nejlevnějších bytů, dosáhla výše 74 122 Kč s DPH na m2, což je o 5,5 % více než v předchozím období. Medián byl 70 638 Kč s DPH / m2 (nárůst o 1,83 %).


Průměrnou cenu počítáme jako podíl Celkové nabídkové ceny s DPH za byt a podlahové plochy bytu uváděné developerem.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – V rámci prodejů stále narůstá vyšší segment


V řádu stovek procent narostl meziročně podíl prodaných bytů, které byly ve druhém čtvrtletí v cenových hladinách od 80 000 Kč s DPH / m2. Nejvýrazněji, o plných 651 %, tento segment vzrostl u bydlení, jehož cena přesáhla 100 000 Kč s DPH / m2. Uvedená cenová kategorie proto již také tvoří téměř 9 % všech prodaných bytů. 


Otázkou zůstává, jaký další cenový nárůst poptávka ještě vstřebá a jak se to odrazí v přeskupení jednotlivých cenových segmentů prodaných bytů. Klesající počet prodaných bytů a současně s tím i jejich relativně velké zdražování mohou způsobit, že dojde k výraznému omezení poptávky po novém bydlení. Již nyní se více než 1 300 prodaných bytů pohybovalo v cenové úrovni nad 60 000 Kč s DPH / m2.



Nejvíce prodaných bytů, více než třetina, zůstává v cenové kategorii od 60 do 70 000 Kč s DPH / m2. Meziročně se jedná o 30procentní nárůst. Na druhou stranu 70procentní pokles zaznamenal segment bytů v kategorii od 50 do 60 000 Kč s DPH / m2.  Naopak více než 70procentní posílení lze evidovat u všech segmentů, jejichž cena se pohybovala od 70 000 Kč s DPH / m2 výše. Těchto bytů bylo ve druhém čtvrtletí více než polovina.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – I střední segment prodaných bytů mizí


Jestliže se na počátku roku 2017 poprvé za sledované období prodalo méně než 1 % bytů s cenou pod 45 000 s DPH / m2, což v absolutních počtech znamená pouze jednotky bytů, ve druhém čtvrtletí se tento segment z prodejů ztratil úplně. Růst průměrné ceny prodaných bytů navíc způsobil, že se tentokrát dále snížil podíl bytů, které jsou v pásmu od 45 000 do 60 000 Kč s DPH/m2. Naopak byty s průměrnou cenou nad 60 000 Kč s DPH/m2 posílily z předchozích 80 na aktuálních 87 procent.


Uvedený trend potvrzuje názory těch, kteří varují, že nárůst cen nových bytů, který trvá od poloviny roku 2015, je až příliš dynamický a že pokud se nepodaří na trh uvést tisíce nových bytů, výrazně to poškodí celý realitní obor. Z výše uvedených důvodů je proto také o mnoho zajímavější detailní představení podílů jednotlivých segmentů bytů ve vyšších cenových relacích, jak ukazuje následující graf.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Vývoj prodejů se postupně zbržďuje


Měsíční prodeje se v posledních měsících, až na několik málo výjimek, pohybují pod trendovou křivkou. Důvodem je neuspokojivá situace na trhu s bydlením, což nabourává původní obchodní modely, které stály na předpokladech, že jaro a léto zpravidla patří k prodejně vysoce nadstandardním obdobím.

Přestože prodeje v posledních týdnech 2. čtvrtletí rostly, zůstává situace stále neuspokojivou z důvodu velkého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou po novém bydlení. Je možné, že se v průběhu některého z dalších měsíců může křivka vychýlit směrem nahoru, že by se však mělo jednat o dlouhodobější trend je však spíše nepravděpodobné.  Růstové období mezi roky 2014 až 2015 se opakovat v nejbližším období nejspíše nebude. 


Průměrný úrok (podle hypoindex.cz) už od počátku roku pozvolna roste, převýšil již hranici 2,0 %. O tom, jaký vývoj budou mít hypoteční úvěry do budoucnosti, lze jen spekulovat. Žádné dramatické změny však lze pravděpodobně v několika nejbližších týdnech a možná i měsících očekávat jen velmi obtížně.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Predikovaný scénář prodejů se začíná naplňovat


Vývoj situace ve druhém kvartále částečně potvrdil předpoklad, že se v celém letošním roce prodá pravděpodobně nižší počet bytů, než tomu bylo vloni. Ve druhém čtvrtletí se prodalo 1 500 bytů, což je hned o 250 méně, než tomu bylo ve stejném období vloni. Jedná se o 15procentní pokles. O tom, že se jedná nejspíše o dlouhodobější trend, svědčí rovněž to, že o 250 bytů méně než před rokem se prodalo i v prvním čtvrtletí.

Prodeje stále ovlivňuje hned několik klíčových faktorů. Tím hlavním je nedostatečná nabídka nových bytů, která tlačí ceny za nové bydlení nahoru. Ta už v současnosti dosahuje úrovně, která se stává pro některé cílové skupiny jen těžko akceptovatelnou. Zdlouhavý přístup úřadů k povolování nových projektů se nejvíce dotýká právě situace na pražském trhu.


Graf pro třetí a čtvrtý kvartál zobrazuje situaci, jaká na trhu panovala v roce 2016. Přestože úrokové míry z hypoték jsou stále ještě na příznivé úrovni a ekonomika roste nebývalým tempem, vyhlídky pro další období, jak bylo naznačeno již výše, nejsou pro budoucí prodeje nových bytů zcela optimistické. 

Prodáno by mohlo být celkově za tento rok maximálně 6 000 bytů. Výrazným faktorem, který tyto souhrnné prodeje ovlivní, bude pravděpodobně další vývoj průměrné ceny a cenová skladba bytů, které jsou nabízeny a poptávány.

Aktuálně se odhadovaná hodnota prodaných bytů ve 2Q na trhu pohybuje okolo 8,4 mld. Kč

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.

2Q – Nejlevnější nájmy očekávaně na periferiích


Největší nabídka dostupných pronajímaných bytů je v Praze 5, kde se nachází přes 17 % všech bytů v Praze. V Praze 4 vzrostla zásoba bytů k pronájmu z 11,9 na více než 14 % bytů. Naopak v Praze 2 se snížila z 13,3 na 11,63 % bytů. Okolo hranice 10 % se stále pohybuje Praha 9.



Nejlevnější nabízené nájmy na m2 jsou v Praze 9 (264 Kč/m2) a Praze 10 (265 Kč/m2). Nejdražší jsou naopak lokality z vnitřního centra, tedy Praha 1, 2, 3 a 5.  Pro ně platí také pravidlo nejdražších lokalit na trhu nových i secondhandových bytů.

Celý text naleznete na serveru (http://trigema.blogspot.com/) zde.