Vypadá to, že konečně máme za sebou období extrémně drahých hypoték. Letos se začalo zase blýskat na lepší časy. České národní bance se povedlo snížit inflaci a začala postupně snižovat i základní úrokovou sazbu, od které se odvíjí úroky u hypoték nebo třeba spořicích účtů. S tím se ruku v ruce začaly snižovat i úrokové sazby hypoték. Zatímco ještě loni byla průměrná výše úrokové sazby u hypoték 6 %, v červenci 2024 jsme už byli na 5,06 %.
V srpnu ČNB opět snížila základní úrokovou sazbu, ale hypotéky zatím nijak dál nezlevňují. Úrokové sazby totiž banky nastavují podle více kritérií, například podle celkového vývoje ekonomiky, kurzu koruny, vývoji úrokových sazeb v zahraničí nebo podle úroků, za které si banky půjčují mezi sebou nebo od ČNB.
A roli momentálně hraje i novela zákona o spotřebitelském úvěru, která začne platit od 1. září 2024 a na kterou banky vyčkávají.
Novelu zákona o spotřebitelském úvěru vyhlížejí banky jako spásu
Má totiž omezit tzv. hypoteční turistiku, tedy přesuny klientů mezi bankami podle toho, kde získají levnější hypotéku. Úrokové sazby se mění, a navíc banky často novým žadatelům o hypotéku nabídnou výhodnější úrok. Takže stačí čas od času přesunout hypotéku k jiné bance a měsíční splátka může klesnout o příjemných pár stovek.
Splatit předčasně stávající hypotéku a vzít si novou u jiné banky teď není žádný problém. Nemusíte ani čekat na moment, ve kterém je možné hypotéku splatit předčasně zdarma, protože za „útěk“ vás banka nemůže nijak výrazně pokutovat. Podle platného zákona si totiž banky nesmí za předčasné splacení půjčky naúčtovat nic víc než administrativní poplatky spojené s ukončením hypotéky.
Nikde ale nenajdete specifikované, jak vysoké tyto administrativní poplatky jsou, banky proto rezignovaly a za předčasné splacení hypotéky si buď vezmou jen mírný poplatek v řádu stokorun, nebo ho nabízejí úplně zdarma.
Jenže tyto přesuny klientů jsou pro banky samozřejmě velmi nevýhodné. Banky počítají s placením úroků za poskytnutou půjčku po domluvenou dobu a váš odchod pro ně znamená velkou finanční ztrátu. Tu si musí nějak kompenzovat a bránit se proti riziku, že na vás prodělají. Tato situace pak nepříznivě ovlivňuje podmínky poskytování hypoték a výši úrokových sazeb u delších fixací.
Od září 2024 si za levnější hypotékou jen tak nepřejdete
Od září ale bude všechno jinak. Novela zákona totiž říká, že za předčasně splacenou hypotéku si banka smí naúčtovat 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Poplatek však celkově nesmí přesáhnout 1 %.
Zdá se to jako nic, ale není to pravda. Podle nových pravidel můžete za předčasné splacení hypotéky zaplatit bance i několik desítek tisíc korun navíc. Představte si, že máte hypotéku na 4 miliony korun, což je aktuálně průměrná výše hypotéky v ČR. Splacen máte zatím jeden milion, do konce fixace vám zbývají 4 roky a rádi byste naráz splatili zbývající 3 miliony. Od září za to zaplatíte poplatek ve výši 30 000 Kč. Nyní byste to měli zdarma nebo s poplatkem maximálně do tisícovky.
Nová pravidla se budou týkat nejen nově sjednaných hypoték, ale i všech, kterým po 1. 9. 2024 skončí fixace.
Výjimky, kdy budete moct hypotéku předčasně splatit zdarma, existují
Seznam případů, kdy i nadále budete mít možnost splatit hypotéku úplně zdarma, se dokonce rozšířil. Poplatku za mimořádnou splátku se vyhnete, když:
- vám bude končit fixace (do 3 měsíců po tom, co vám banka sdělila novou úrokovou sazbu),
- jste v tíživé situaci (úmrtí v rodině, závažná nemoc),
- mimořádná splátka je z pojištění schopnosti splácet hypotéku,
- prodáváte nemovitost po dvou a více letech od koupě,
- rozvádíte se a do vypořádání společného jmění manželů je zahrnutá i nemovitost, na kterou máte hypotéku.
Kromě toho můžete každý rok splatit zdarma čtvrtinu dluhu, a to v době výročí uzavření smlouvy.
Kdy se vyplatí na hypotéku spěchat
Jestli si plánujete vzít hypotéku v nejbližší době, pak neotálejte a sjednejte si ji, než začnou platit nová pravidla. Úroková sazba během jednoho dvou měsíců už příliš neklesne a zvýšené poplatky za předčasné splacení (třeba z dědictví) by se vás týkaly nejdříve po skončení vaší fixace, tedy třeba až za pět let.
Stejně tak se vyplatí si pospíšit, jestli vám končí fixace. Pokud si stihnete sjednat nové fixační období nebo refinancovat ještě před 1. zářím 2024, začnou se vás nová pravidla v případě pětileté fixace týkat až v roce 2029.
Porovnat si nabídky hypoték a zjistit, s jak velkou splátkou máte aktuálně počítat, můžete na online hypoteční kalkulačce na srovnávači Ušetřeno.cz. Stačí vám zadat pár údajů, jako jak vysokou hypotéku chcete, jak dlouho budete splácet a o jakou fixaci máte zájem.
Celý text naleznete na serveru (http://cocoparis.blog.cz/) zde.