Srovnání průměrných kupních cen a nájmů je založené na modelovém bytě v dispozici 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný a bez sklepa a bez parkování. Jednalo by se o byt v Praze, Brně a Ostravě.
S dotazem oslovila redakce dvě realitní kanceláře, které zprostředkovávají koupě i pronájem bytů po celém Česku, a to M&M Reality a RE/MAX Alfa. Přehled k nájmům na vlastním příkladu připravil také portál UlovDomov.cz, který se zabývá především pronájmy a prověřováním rizikovosti osob.
Nájemné roste
Ruku v ruce s nárůstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů zaznamenaly kupní ceny nemovitostí zhruba od druhého kvartálu roku 2022 větší či menší pokles napříč celou Českou republikou, hodnotí realitní makléř RE/MAX Alfa Jakub Žižka situaci: "S poklesem poptávky po koupi nemovitostí se naopak logicky zvýšila poptávka po jejich pronájmu, což vedlo v minulých měsících k nárůstu cen nájemného. V meziročním srovnání můžeme konkrétně v mnoha lokalitách pozorovat snížení kupních cen nemovitostí v řádu zhruba 10 procent, přičemž ceny nájemného zaznamenaly v podstatě přesný opak."
Jestli má člověk možnost, zda spíš žít v pronájmu, nebo si byt koupit, Žižka doporučuje koupi bytu: "V dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí vždy stoupaly a znovu stoupat budou, a proto čím dříve si pořídíme svou vlastní nemovitost (a to i s tím vědomím, že po nějakou dobu budeme vystaveni realitě placení vyšších úrokových sazeb), tím lépe."
Nájemné v českých městech podle UlovDomov.cz:
[chooze:gallery;value:33541]
[chooze:article;value:525626]
Situace v Praze
Oblastní ředitel M&M Reality Jan Martina představil přibližné náklady na hypotéku u bytu 2+1 v Praze za 6,5 milionu korun a náklady na nájem. "Pokud se klient rozhodne pro koupi, potřebuje vlastní zdroje ve výši alespoň 1,5 milionu a potom žádá o cizí zdroje ve výši pět milionů. Tedy náklad na hypotéku činí 28 tisíc korun. Rozdíl nákladu (vlastní bydlení s hypotékou a nájem) je devět tisíc korun měsíčně."
Jak Martina podotkl, že pokud si člověk chce takový byt koupit na investici, výnos z nájmů pokryje většinu nákladů. "Z hlediska investora bych ale investoval do nemovitosti v panelovém domě o dispozici 2+kk s čistým výnosem 14 tisíc korun a cenou pořízení nemovitosti čtyři miliony korun, tudíž i při využití vlastních zdrojů 1,5 milionu bych výnosem z nájmu pokryl náklad z hypotéky," poradil Martina.
Jde ale také o to, že úroky u hypoték jsou stále poměrně vysoko, byť v poslední době, jak ve svém komentáři napsal ekonom Jakub Seidler z České bankovní asociace (ČBA), lehce klesly: "Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v září dále mírně poklesla na 5,74 procenta. Zůstává tak nejnižší od července minulého roku, tedy za poslední rok. Úrokové sazby tak v posledních čtyřech měsících opět klesají, což bylo umožněno postupným poklesem tržních úrokových sazeb." Pokud by úrokové sazby u hypoték klesly třeba na 3,5 procenta, byla by koupě bytu ještě výhodnější.
Podívejte se na statistiku ohledně hypoték v Česku:
[chooze:gallery;value:33539]
Z údajů UlovDomov.cz vychází, že je průměrný nájem u bytu dispozice 2+kk v hlavním městě aktuálně na 19 150 korun bez záloh. Cena vzrostla oproti jarním měsícům o tři procenta, což činí asi 625 korun. Meziročně zdražil pronájem takového bytu o asi 390 korun, čili o dvě procenta.
Portál nabídl také vlastní zhodnocení možnosti hypotéky u pražského bytu. Takový byt po rekonstrukci v dobrém stavu, tedy nikoliv nový, by měl cenu za metr čtvereční 120 tisíc korun. Splátka 90procentní hypotéky sjednané na 30 let při nynější průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,32 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 100 korun.
Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2,1krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. Index ale nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu není investicí, a peníze se vám tak neukládají. Náklady na vlastní a nájemní bydlení se aktuálně nejvíce přiblížily v Ostravě, kde lze sledovat hodnotu indexu o 1,1 do 1,3.
| Modelový byt: dispozice 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný. Bez sklepa a bez parkování. | |||
| město | kupní cena | nájem | kolik nájmů je potřeba ke koupi |
| Praha | 6,5 mil. Kč | 19 tis. Kč + poplatky |
342,11 |
| Brno | 4,7 až 4,9 mil. Kč | 12 tis. až 15 tis. Kč + poplatky |
313,33 až 408,33 |
| Ostrava | 2,5 mil. Kč | 12 tis. Kč + poplatky |
208,33 |
| zdroj: M&M Reality / TN.cz | |||
[chooze:article;value:523164]
Jak to vypadá v Brně
Co se týče Brna, podle vedoucího brněnské pobočky M&M Realit Pavla Malouška ceny starších bytů na prodej za poslední rok poklesly v průměru o 20 procent oproti covidovému normálu, kdy nejvyšší pokles pocítily panelové domy, kde dosahoval i 30 procent. "Cihlové zástavby se nedotkl pokles tak razantně, ale přesto jej pocítila. Rodinné domy a pozemky zaznamenaly pokles okolo deseti procent," dodal.
Co se týče pronájmů v Brně, Maloušek říká, že ceny setrvale rostou již několik let v řadě a s poklesem cen prodejů zaznamenaly mírný pokles, který byl však poměrně rychle vyvážen vysokými úrokovými sazbami hypoték. "Pokud bychom brali současnou situaci v rámci day-to-day financí, vyplatí se momentálně spíše žít v nájmu, protože inkasované nájemné často nestačí ani na úhradu splátky hypotéky. V dlouhodobém kontextu se však vždy vyplatí nemovitost spíše koupit a splácet," srovnal.
V Brně šel podle dat UlovDomov.cz pronájem bytu 2+kk oproti jaru nahoru o šest procent, tedy asi o 910 korun na necelých 16 tisíc korun. Meziročně pronájmy bytů 2+kk v Brně zdražily o pět procent.
| Modelový byt: dispozice 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný. Bez sklepa a bez parkování. | |||
| město | kupní cena | nájem | kolik nájmů je potřeba ke koupi |
| Praha | 7 026 667 Kč | 18 917 Kč | 371,45 |
| Brno | 5 101 727 Kč | 16 253 Kč | 313,89 |
| Ostrava | 2 017 500 Kč | 12 293 Kč | 164,05 |
| zdroj: RE/MAX Alfa / TN.cz | |||
Nejlevnější je Ostrava
Situaci v Ostravě zhodnotila asistentka regionálního ředitele M&M Realit Karla Kulová: "Kupní cena modelového bytu se pohybuje okolo 2,5 milionu korun, ale klíčovým faktorem je lokalita i stav nemovitosti. V případě, že se jedná o novostavbu nebo developerský projekt, což jsou žádané typy těchto nemovitostí, rostou i ceny těchto nemovitostí."
"Pokud bychom se podívali na výši nájmů za zrekonstruovaný byt 2+1 v žádané lokalitě, bude se pronájem pohybovat kolem 12 tisíc korun bez poplatků za energie. Z dlouhodobého hlediska je výhodnější si byt v Ostravě koupit než pronajmout," sdělila.
V Ostravě si aktuálně pronajmete byt dispozice 2+kk za zhruba 13 140 korun, uvádí UlovDomov.cz. Ostravské byty na zkoumaném vzorku také zdražovaly jak v kvartálním, tak v meziročním porovnání.
[chooze:poll;value:9f0b14b9d56f6614a5f30bb1bd84b8aa8d83169d;layout:tn_nova]
Podívejte se na zářijovou reportáž TV Nova o poklesu cen nemovitostí na českém trhu:
Celý text naleznete na serveru (http://cocoparis.blog.cz/) zde.