Hlavní výhodou investice do nemovitosti, pokud se bavíme o bytech či domech je v tom, že jde vydělávat nejenom na nájemném, ale také na celkové ceně nemovitosti při prodeji.
"Od roku 2010 do roku 2020 vzrostly ceny nemovitostí v ČR přibližně o 100%. To odpovídá 10procentnímu výnosu jen na hodnotě. Když se k tomu připočte i výnos z nájemného toho, že je v České republice nemovitostí málo, lidé mají u nás v oblibě vlastnictví a nemovitosti mají poměrně dobrou likviditu, jedná se o velmi jistou investici s přiměřenou mírou zhodnocení," zhodnotil generální ředitel realitky Next Reality Robert Hanzl.
Jak popsal Hanzl, lidem se nejvíce vyplatí investovat do starších malometrážních bytů, tedy takových s plochou do 65 metrů čtverečních. Nyní se, jak zmiňují i jiní odborníci na reality, nacházíme v době, kdy ceny bytů klesají či stagnují, zároveň se dá očekávat, že v blízké době se tento trend zvrátí.
[chooze:article;value:527330]
Jak to vypadá v menších městech
I v menších městech je největší zájem o menší byty. TN.cz oslovila realitní kancelář Reality Gaia působící na Hodonínsku v Jihomoravském kraji. Třemi největšími městy jsou Hodonín s 23 805 obyvateli, dále Kyjov s 10 844 obyvateli a Veselí nad Moravou s 10 642 obyvateli. "Zájem je především o nemovitosti, které posléze zaručí vlastníkovi nemovitosti budoucí výnos, tj. největší zájem je stále o menší byty 1+1 nebo 2+1," popsala majitelka a jednatelka realitky Markéta Kolaciová.
Zájem o bydlení v pronájmu je samozřejmě i na Hodonínsku, byť je poptávka nižší než ve velkých městech, kde poptávku nahoru ženou i vysokoškolští studenti. "V předchozích měsících došlo konkrétně v Hodoníně k nárůstu počtu nabízených bytů k pronájmu, což ale přisuzuji i tomu, že si majitelé mnohdy prázdných bytů uvědomili, že pravidelné platby musí platit bez ohledu na to, zda je byt pronajatý, či nikoliv, a přichází tak nejen o své vlastní prostředky, ale i o nájemné," přiblížila Kolaciová.
Dodala, že lidé nejvíce touží bydlet ve vlastním domku, finančně to ale není aktuálně zcela jednoduše dosažitelná meta: "Kombinace vysokých úrokových sazeb, cen energií, nejistoty zaměstnání, neustálého zdražování potravin atd. mnohým neumožňuje čerpat hypotéku na pořízení vlastního domu, proto volí bydlení v bytě."
[chooze:article;value:525626]
Zdanění příjmu z pronájmu
Pronajímání nemovitostí ale není jenom tak. Pronajímatel musí také myslet na zdanění. Tedy pokud jste na nájemném vydělali více než 20 tisíc korun za rok. Pokud méně, daň řešit nemusíte, protože ji neplatíte.
Daní se čistý příjem z pronájmu. Od částky, které vám nájemníci za rok poslali, odečtete poplatky za energie, úpravy bytu, na daň z nemovitosti, na služby realitních kanceláří, pokud je využíváte, a podobně. Pozor, na vše musíte mít doklady.
Výdělek z nájemného se daní 15 nebo 23 procenty. Pokud máte spolu s dalšími příjmy, jako je výplata a podobně, roční příjem do výše 48násobku průměrné hrubé mzdy za daný rok (pro rok 2023 je to 1 935 552 Kč), stát vám to zdaní 15 procenty. Pokud máte příjem za rok vyšší, tak cokoliv nad 48násobek průměrné mzdy za rok se daní 23 procenty, výdělek pod limit je pak nadále daněn 15 procenty.
Další možností je využít paušál. Výše hrubého nájmu za rok se tak sníží o 30 procent a zbylá částka se daní. O podrobnosti, jak na zdanění příjmu z pronájmu, se podělil portál money.cz.
[chooze:article;value:527902]
Opravy, rekonstrukce a další
Další věcí, nad kterou je třeba se zamyslet, je to, kolik si z nájemného dávat bokem na případné opravy a renovace nemovitosti (to si pak můžete odečíst jako náklady při výpočtu daňového základu).
"Údržba bytu není, co se týče investic do vnitřního vybavení, nijak náročná. Stačí odkládat 5 % z měsíčního výnosu. Společné prostory, rekonstrukce budovy atd. jsou již v příspěvku fondu oprav. Jiná situace je u rodinných domů, venkovní části budovy, které nejvíce trpí, jsou nutné rekonstruovat častěji. Doporučujeme odkládat 10 % z výnosu nájemného," poradil Hanzl.
U domů je také potřeba myslet případně i na exteriér, například zahradu a podobně. Může to mít ale i výhody. "V kontextu pořizovací ceny a výnosu z nájmu však menší rodinné domy nabízejí často zajímavější zhodnocení než byty," upozornil Hanzl. Dobré je také nezapomenout na pojištění nemovitosti a na aktualizaci ceny nemovitosti. Více se dozvíte v reportáži na konci článku.
[chooze:article;value:525718]
Výběr lokality
Rozdíly mezi cenami bytů a nájmů jsou v rámci Česka poměrně výrazné. Zatímco podle nedávného průzkumu TN.cz vycházely ceny modelového bytu (dispozice 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný. Bez sklepa a bez parkování v Praze a Brně na 4,7 až 6,5 milionu korun, v Ostravě se pohybovaly podstatně níže, a to kolem 2 až 2,5 milionu.
| Modelový byt: dispozice 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný. Bez sklepa a bez parkování. | |||
| město | kupní cena | nájem | kolik nájmů je potřeba ke koupi |
| Praha | 6,5 mil. Kč | 19 tis. Kč + poplatky |
342,11 |
| Brno | 4,7 až 4,9 mil. Kč | 12 tis. až 15 tis. Kč + poplatky |
313,33 až 408,33 |
| Ostrava | 2,5 mil. Kč | 12 tis. Kč + poplatky |
208,33 |
| zdroj: M&M Reality / TN.cz | |||
| Modelový byt: dispozice 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě na atraktivní adrese s výtahem, po rekonstrukci, se zařízenou koupelnou a kuchyní, jinak ale prázdný. Bez sklepa a bez parkování. | |||
| město | kupní cena | nájem | kolik nájmů je potřeba ke koupi |
| Praha | 7 026 667 Kč | 18 917 Kč | 371,45 |
| Brno | 5 101 727 Kč | 16 253 Kč | 313,89 |
| Ostrava | 2 017 500 Kč | 12 293 Kč | 164,05 |
| zdroj: RE/MAX Alfa / TN.cz | |||
Nájemné v českých městech podle portálu UlovDomov.cz:
[chooze:gallery;value:33541]
Zmíněný modelový byt by se na Hodonínsku mohl cenově dostat dokonce výše než v Ostravě. Podle hrubého odhadu Kolaciové by ve Veselí nad Moravou a Hodoníně stál kolem 2,8 až 3 milionů korun, v Kyjově dokonce 3 až 3,5 milionu.
I ceny nájmů jsou zhruba srovnatelné nebo mírně vyšší než v Ostravě. "Z dlouhodobého pohledu máme vysledováno, že ceny ve Veselí nad Moravou a v Hodoníně jsou vcelku srovnatelné, Kyjov je asi o 15 až 20 procent dražší. Pokud si tedy vezmeme uváděný byt, pak by se cena nájmu včetně energií pohybovala v Hodoníně a Veselí nad Moravou mezi 14 až 16 tisíci korunami, v Kyjově pak klidně mezi 15 až 18 tisíci," srovnala Kolaciová.
Tipy na závěr
Hanzl radí využít této doby, která bude trvat již jen pár měsíců: "Stále se dají koupit výhodně nemovitosti, protože ceny spadly a spousty investorů vyčkávají do doby snížení úrokových sazeb úvěrů. To skončí podle nás v první polovině příštího roku. Roční zhodnocení bude v příštích letech na úrovni 10 %."
Podle Kolaciové je vždy nezbytně nutné si velmi dobře vyhodnotit, zda je investice skutečně zajímavá: "Člověk si musí spočítat, zda mu pořizovací cena nemovitosti plus její budoucí výnos, avšak se zohledněním případných dalších investic (rekonstrukce, a podobně) skutečně přinesou to, co očekává. Při této kalkulaci je rovněž třeba počítat s tím, že nemovitost, případně její část (v případě komerční nemovitosti) nemusí být vždy obsazena ze 100 procent po celý rok."
Pozor na pojištění nemovitosti, neaktualizované ceny vás mohou stát peníze:
Celý text naleznete na serveru (http://cocoparis.blog.cz/) zde.